Oops! It appears that you have disabled your Javascript. In order for you to see this page as it is meant to appear, we ask that you please re-enable your Javascript!

ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN, CẢM NHẬN CỦA NGƯỜI NGOẠI ĐẠO

Hùng, một nhân viên văn phòng làm việc tại Sài Gòn, cho biết sau 10 năm làm việc vất vả, anh dành dụm được 400 triệu đồng. Trước đây, anh chỉ chú tâm vào công việc của mình, sống bằng đồng lương mỗi tháng. Trong cơn sốt bất động sản thời gian qua, nhiều bạn bè của Hùng đã ‘trúng quả’ và kiếm được tiền tỉ.

Với số tiền tiết kiệm đó, Hùng không thể mua nổi một mảnh đất ở TP.HCM, thậm chí là cả những tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An… Nhìn vào sự giàu có của bạn bè, anh không khỏi buồn lòng khi thấy mình đã bỏ qua cơ hội kiếm tiền trong cơn sốt bất động sản vừa qua. Do đó, Hùng luôn nung nấu ý định tìm kiếm các cơ hội để đầu tư đất đai với hy vọng sẽ nhanh chóng kiếm được nhiều tiền.
“Sóng đất” vùng quê nghèo

Nghe tin ở quê sắp bán đấu thầu một số lô đất, Hùng tức tốc về quê với mong muốn trở thành “nhà đầu tư bất động sản”.

Quê Hùng là một vùng đất nghèo ở miền Trung, với diện tích đất nông nghiệp bình quân mỗi người chỉ vài sào (mỗi sào Trung bộ 500m2), các ngành nghề khác gần như không có. Giờ sống ở quê phần lớn là người già và trẻ em, còn thanh niên, thậm chí cả trung niên đều đi làm ăn nơi khác. Do đó, dân số quê anh trong khoảng 10 năm qua không tăng mà thậm chí còn giảm.

“Mặc dù nhu cầu về đất đai ở quê vẫn chưa lớn, nhưng tôi nghĩ nó vẫn có thể tiếp tục tăng giá giống như sốt bất động sản nhiều nơi khác thời gian qua”, Hùng nói.

Mảnh đất mở bán ở quê anh được phân ra thành nhiều lô, mỗi lô có diện tích khoảng 200m2. Hình thức mua bán là đấu giá, với mức giá khởi điểm là 430 triệu đồng/lô. Hùng đã đặt giá 450 triệu đồng để mua một lô và tin chắc rằng mình sẽ trúng. Thế nhưng, kết quả đã làm Hùng thất vọng khi lô đất của anh đã có người đặt mua với giá 550 triệu đồng. Đó vẫn chưa phải là mức cao nhất. Có lô đất còn được đặt mua với giá gần 910 triệu đồng, bình quân khoảng 4 triệu đồng/m2.

Như vậy, giấc mơ “trở thành nhà đầu tư bất động sản” của Hùng đã không thành. Anh băn khoăn tự hỏi, “tại sao một vùng quê nghèo khó chỉ làm nghề nông là chính và thu nhập bình quân đầu người chỉ khoảng 30 triệu đồng/năm và dân số đang sụt giảm mà giá đất lại cao đến vậy”.

Cách đây vài năm, giá đất ở đây chỉ khoảng 700.000 đến 1 triệu đồng/m2, nhưng nay đã tăng vọt một cách không ngờ. “Với mức thu nhập như hiện nay, một người sống ở quê cần phải tích góp 20 năm và không chi tiêu gì mới đủ tiền mua một lô đất”, Hùng nhẩm tính.

Suy nghĩ mãi Hùng vẫn không sao lý giải được nghịch lý đó. Cuối cùng anh cũng đã tìm được phần nào câu trả lời cho những khúc mắc của mình. Do xa quê lâu ngày và khá bận rộn với công việc nên anh đã không cập nhật được tình hình quê nhà đầy đủ. Trong vài năm gần đây, giá đất ở quê anh tăng bởi không ít người ở quê đang xuất khẩu lao động tại Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan,

Anh và một số nước Đông Âu… Số còn lại là những người đang đi làm ở thành phố gửi tiền về. Nhờ vậy, cuộc sống của nhiều người ở quê đã khấm khá hơn, đã có tiền tích lũy để mua đất dù chưa có nhu cầu sử dụng.

Tìm hiểu thêm, Hùng còn nhận ra nhiều người mua đất là những nhà đầu tư “chuyên nghiệp” từ nơi khác đến. Cơn sốt đất vừa qua đã xuất hiện một số người có tiền chuyên đi mua đất ở những nơi bán đấu giá để bán lại kiếm lời. Nhóm nhà đầu tư này đã rất thành công bởi giá đất nông thôn liên tục tăng trong vài năm qua. Hiện nay, đất ở những nơi gần chợ, nơi có thể buôn bán được đã lên đến vài chục triệu đồng mỗi mét vuông.
Quả thực, cơn sốt đất vừa qua không chỉ dừng lại ở các thành phố lớn mà lan rộng ra nhiều vùng quê trong cả nước. Đặc biệt, đất tại những nơi đang được quy hoạch trở thành đặc khu kinh tế như Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc đã tăng lên rất mạnh. Có thời điểm đất nông nghiệp tại những nơi này lên tới hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông, đất thổ cư lên tới hàng trăm triệu đồng, cao hơn gấp hàng chục lần so với cách đây vài năm.

Môi giới, truyền thông tạo sức nóng
Sau chuyến về quê mua đất bất thành, Hùng trở lại Sài Gòn để tiếp tục công việc của mình. Tuy vậy, trong đầu anh luôn nghĩ đến đất đai. “Tại sao giá đất tại TP.HCM lại có thể tăng 2-3 lần, thậm chí hàng chục lần chỉ trong vòng 2-3 năm và liệu có còn tăng tiếp hay không?” Hùng băn khoăn tự hỏi. Cũng giống như bao nhiêu người dân bình thường khác, Hùng không có nhiều kiến thức về kinh tế, tài chính và đầu tư bất động sản nên không thể cắt nghĩa một cách rõ ràng tại sao giá đất lại tăng và làm sao để tìm kiếm cơ hội đầu tư. Tuy nhiên, Hùng biết là nhiều người cũng giống như anh, chỉ khác là họ “liều”, chịu khó nên đã kiếm được rất nhiều tiền từ bất động sản.

Là một người có tính thận trọng, Hùng quyết tâm tìm hiểu thêm các thông tin về bất động sản để tìm kiếm cơ hội làm giàu. Hùng lên Internet tìm kiếm các thông tin về thị trường bất động sản và các cơ hội đầu tư. Chỉ sau vài cú “click chuột”, trước mặt anh hiện ra một loạt các thông tin về mua bán nhà đất, các bài phân tích về thị trường, ý kiến chuyên gia nhận định về thị trường…

Đặc biệt, trên Facebook của anh và trên nhiều trang web mà anh truy cập hiện ra vô số mẩu quảng cáo về cơ hội đầu tư bất động sản với khả năng sinh lời 50%, thậm chí 100%.

Vài ngày sau đó, Hùng cũng nhận được nhiều cuộc điện thoại của nhân viên môi giới giới thiệu các cơ hội đầu tư ở quận 9, Thủ Đức và Long An. Vì tò mò và mong muốn tìm hiểu thêm thị trường bất động sản, Hùng đã nhận lời đi xem một dự án ở Long An.

Đúng 8 giờ sáng ngày thứ 7 tuần đó, Hùng theo một đoàn người gồm hàng chục chiếc xe buýt lớn chở hàng trăm khách hàng cùng hàng trăm nhân viên môi giới ăn mặc lịch sự đến một dự án tại Cần Giuộc – Long An, cách trung tâm TPHCM khoảng 30km. Theo giới thiệu của nhân viên môi giới tên Ngọc, dự án này có diện tích khoảng 500 ha, với hệ thống cơ sở hạ tầng được quy hoạch hoàn chỉnh là đô thị vệ tinh tương lai của TP.HCM.

“Anh yên tâm, đầu tư một lô ở đây giá hiện tại là 13 triệu đồng/m2, trong các đợt mở bán tới bọn em sẽ tăng lên 15 triệu đồng/m2, anh sẽ kiếm lời ít nhất 30% trong vòng vài tháng. Hôm nay công ty em chỉ bán 50 suất với giá này thôi. Anh đặt cọc 50 triệu đồng em sẽ ưu tiên cho anh. Anh chỉ cần có 300 triệu đồng, phần còn lại anh sẽ được ngân hàng cho vay”, Ngọc đon đả.

Thấy Hùng lưỡng lự, Ngọc tiếp lời: “Đầu năm giá đất ở đây chỉ 8 triệu mỗi mét thôi, giờ đã 13 triệu, lời gần gấp đôi rồi. Nếu anh bỏ qua, cơ hội này sẽ không có lần sau đâu”. Trong số hàng trăm người đi với anh, nhiều người đặt mua đất nền dự án này để đầu tư. Chẳng mấy chốc, 100 lô đất mở bán trong đợt này đã hết. Lại một lần nữa, Hùng bỏ lỡ cơ hội trở thành nhà đầu tư bất động sản khi không dám xuống tay đặt cọc.

Trên đường về, Hùng tìm hiểu thông tin về dự án và được biết dự án này đã được xây dựng gần 10 năm nay. Trong thời gian thị trường bất động sản đóng băng, giá đất xung quanh khu vực này chỉ có 2-3 triệu đồng/m2. Nhưng khoảng 1 năm trở lại đây, thị trường bất động sản Long An bỗng nhộn nhịp theo cơn sốt đất tại TP.HCM. Do vậy chủ đầu tư đã đẩy nhanh tiến độ xây dựng cơ sở hạ tầng và thuê các công ty môi giới, công ty truyền thông đẩy mạnh việc bán hàng tại dự án. Tuy nhiên, điều khiến Hùng ngạc nhiên là, theo lời giới thiệu của chủ đầu tư, dự án đã bán được 80% nhưng hiện tại vẫn không hề có người dân sinh sống. Rõ ràng với vị trí cách khá xa TP.HCM và kinh tế khu vực chưa phát triển, thì phần lớn những người mua đất ở đây với mục đích để đầu tư chứ không phải để ở.

Sau chuyến trải nghiệm thực tế về mua bán bất động sản, Hùng nhận ra một trong những nguyên nhân khiến cho thị trường bất động sản nóng sốt thời gian qua là do yếu tố đầu cơ. Lợi nhuận của nhiều người mua đất trong vài năm qua đã tăng cả trăm phần trăm, thậm chí còn hơn. Đây là mức lời quá hấp dẫn khiến rất nhiều người lao vào đầu tư trên thị trường nhà đất. Ngay cả những người không có tiền vẫn có thể đầu tư bất động sản vì có thể dễ dàng vay vốn ngân hàng.

Hùng cũng nhận ra một nguyên nhân khác khiến cho thị trường bất động sản sôi động thời gian qua là đội ngũ môi giới, truyền thông, PR trong giới bất động sản. Bằng chứng rõ ràng nhất là khi vừa mới quan tâm đến bất động sản và tìm kiếm thông tin trên mạng thì anh tới tấp nhận được những lời mời mua nhà đất. Khi vào Facebook hay nhiều website thông tin quảng cáo về mua bán nhà đất liên tục hiện ra với những lời quảng cáo hấp dẫn về cơ hội kiếm tiền từ đầu tư bất động sản.

Thật vậy, trong vài năm gần đây, đội ngũ môi giới trên thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng. Có công ty tuyển dụng hàng nghìn nhân viên môi giới. Đội ngũ môi giới săn lùng mọi “hang cùng, ngõ hẻm” trên không gian mạng hay đường phố, nơi công cộng để tìm kiếm khách hàng tiềm năng, tiếp thị mua bán bất động sản.

Thống kê trên trang numbeo. com cho thấy, giá nhà trên thu nhập trung bình của hộ gia đình tiêu chuẩn ở Việt Nam khoảng 20 lần, trong khi đó các nước châu Âu chỉ số này chỉ có 6 – 8 lần, ở Hoa Kỳ khoảng 4 lần. Không tính quốc gia đang khủng hoảng là Venezuela, giá nhà đất ở Việt Nam được xem là đắt đỏ thứ 8 trên thế giới.

Nguyên nhân sâu xa
Hùng nhẩm tính, mức thu nhập của anh hiện nay khoảng 260 triệu đồng/năm, cao gần gấp hai lần so với mức lương bình quân của người lao động và gấp 1,5 lần so với thu nhập bình quân đầu người tại TP.HCM. “Để mua được một căn hộ chung cư giá thấp khoảng 1,5 tỉ đồng, nếu vay được 70% giá trị căn hộ, với thời gian vay 15 năm và lãi suất bình quân khoảng 11%/ năm, thì mỗi tháng anh phải trả cả gốc và lãi cho ngân hàng khoảng 15 triệu đồng, bằng 77% thu nhập hiện tại”, Hùng tính toán. Như vậy, nếu mua một căn nhà “bình dân” thì số tiền Hùng phải trả cho ngân hàng hàng tháng là quá lớn và số tiền còn lại anh không đủ trang trải cuộc sống.

Tính toán như vậy, Hùng không sao lý giải nổi giá đất tại một vài quận trung tâm TP.HCM lên tới trên 500 triệu, thậm chí 1 tỉ đồng/m2. Nhiều khu vực khá xa thành phố như quận 9, Thủ Đức, Nhà Bè, quận 12, giá đất cũng lên đến 40, 60 thậm chí hơn 100 triệu đồng/m2. Một căn hộ chung cư khu vực này cũng có giá từ 1,5 đến 3 tỉ đồng/căn, còn một căn nhà “ở được” cũng có giá 3 đến 5 tỉ đồng. Như vậy, một người có thu nhập 40 – 50 triệu đồng/tháng thì mới có thể mua được căn hộ ở mức giá trung bình và phải có thu nhập trên 60 triệu đồng/tháng mới có thể nghĩ đến chuyện mua nhà đất. Trong khi đó, số người có mức thu nhập này chiếm tỷ lệ rất ít.

Bất chấp nghịch lý đó, Hùng được biết thời gian qua nhiều dự án chung cư có giá 2 – 4 tỷ đồng vẫn bán đắt hàng, thậm chí phải đặt cọc bốc thăm mới có thể mua được. Nhiều dự án nhà phố có giá 5 – 10 tỉ đồng mỗi căn nhà liên kế cũng bán hết ngay sau khi mở bán. “Người Việt Nam tiền đâu nhiều thế?”, Hùng ngạc nhiên thốt lên.

Miên man trong dòng suy nghĩ đó, Hùng chợt nhớ tới Hoàng, một người bạn của mình đang làm tư vấn chiến lược vĩ mô và đầu tư cho một tập đoàn kinh doanh về bất động sản lớn. Hùng nghĩ Hoàng có thể cho anh lời tư vấn hữu ích trước khi có những quyết định quan trọng trong cuộc đời.

Vào một buổi sáng cuối tuần, Hùng hẹn Hoàng tại một quán cà phê Starbucks ở quận 1, TP.HCM. Bước vào quán, Hùng hơi ngạc nhiên vì rất đông khách, tìm mãi mới có một chỗ ngồi. Giá nước uống ở đây không hề rẻ, trung bình mỗi người phải bỏ ra khoảng 150.000 đồng, gần bằng 1 ngày công của công nhân tại các khu công nghiệp. Điều đó cho thấy, giờ đây đã có một bộ phận không nhỏ người Việt Nam đã trở nên khá giả hơn rất nhiều.

Nhận định trên cũng phần nào chứng minh qua con số mà Hoàng cung cấp. “GDP trên đầu người theo giá thực tế năm 2018 ước tính là 58,8 triệu đồng, tăng bốn lần so với năm 2007, còn tính theo tính thu nhập thực (tính tăng trưởng GDP thực) cũng tăng 1,92 lần”. Trong khi đó, giai đoạn từ 2007 đến 2014, phần lớn thị trường bất động sản trong nước đều đóng băng, thậm chí giảm.

Từ năm 2014, kinh tế bắt đầu khởi sắc và tăng trưởng GDP luôn đạt mức trên 6,5%. Mức tăng trưởng kinh tế ấn tượng này, cùng với tâm lý nhà đầu tư lạc quan làm giá nhà đất tăng thêm 1-2 lần cũng là điều dễ hiểu.

Hoàng phân tích tiếp, “mấy năm gần đây, các dòng vốn nước ngoài đổ vào Việt Nam cũng rất lớn. Theo số liệu Tổng cục Thống kê, năm 2018 có tới 9,89 tỉ USD dòng vốn đầu tư gián tiếp đổ vào Việt Nam để góp vốn và mua cổ phần. Trước đó, năm 2017, cũng có tới gần 5 tỉ USD. Ngoài ra, mỗi năm Việt Nam cũng nhận được hàng chục tỉ USD tiền kiều hối. Số tiền này góp phần không nhỏ làm tăng giá những tài sản phi sản xuất như bất động sản”.

Hoàng cho biết thêm, con số tăng trưởng tín dụng của Việt Nam trong những năm qua khá cao. Tính đến cuối năm 2018, tỷ lệ tín dụng so với GDP của Việt Nam đã trên 150%. Đây là một tỷ lệ rất cao so với nhiều quốc gia khác. Đặc biệt, thống kê cũng rất đáng lưu ý khác là theo NHNN tỷ lệ tín dụng đối với bất động sản khoảng 7,5% (tháng 6/2018). Nếu tính phần tín dụng tiêu dùng sử dụng với mục đích mua nhà đất, thì tỷ lệ dư nợ tín dụng bất động sản có thể lên đến 18 – 20% tổng tín dụng của nền kinh tế, tương đương với khoảng 1,5 đến 1,6 triệu tỉ đồng. Điều này cho thấy, có dòng tiền rất lớn từ ngân hàng đang chảy vào bất động sản.

Như vậy, nguyên nhân tăng giá bất động sản phần nào được làm rõ, nhưng Hùng vẫn không khỏi thắc mắc là tại sao giá bất động sản ở Việt Nam lại cao hơn rất nhiều so với thu nhập. Thống kê trên trang numbeo. com cho thấy, giá nhà trên thu nhập trung bình của hộ gia đình tiêu chuẩn ở Việt Nam khoảng 20 lần, trong khi đó các nước châu Âu chỉ số này chỉ có 6 – 8 lần, ở Hoa Kỳ khoảng 4 lần. Không tính quốc gia đang khủng hoảng là Venezuela, giá nhà đất ở Việt Nam được xem là đắt đỏ thứ 8 trên thế giới.

Lý giải về điều này Hoàng cho rằng, nhìn chung ở các quốc gia có thu nhập bình quân đầu người còn thấp như Việt Nam thì giá bình quân so với thu nhập thường rất cao và giảm dần khi thu nhập tăng lên.

Ngoài ra, một đặc điểm đáng chú ý là ở các nước châu Á, giá nhà cũng rất cao so với thu nhập. Chẳng hạn như Hong Kong gấp 47 lần, Trung Quốc là 27 lần, Thái Lan, Singapore là 21 lần. Như vậy, Việt Nam không phải là một ngoại lệ. “Ở Việt Nam, nếu thu nhập tính bằng lương thì ngay cả lãnh đạo cấp cao của Nhà nước cũng không thể mua được 1 căn chung cư ở phân khúc bình dân”, Hoàng nêu thực tế

Bất động sản còn tăng giá?
Câu chuyện giữa Hùng và người bạn đang đến hồi sôi nổi thì Hùng nhận được cuộc gọi từ một người bạn ở quê. Hùng bất ngờ khi bạn của mình báo tin có người bán khu đất mà Hùng đấu giá cách đây 2 tháng, thấp hơn giá trúng thầu 10%. Nhà đầu tư này vay “nóng” tiền ngân hàng để mua, giờ lãi suất đang tăng và đất ở quê khó bán nên phải chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn trả nợ ngân hàng. Từ chỗ hào hứng muốn trở thành nhà đầu tư, kiếm tiền từ đất đai nhưng nghe nói giá giảm, bán tháo, lãi suất tăng Hùng cảm thấy băn khoăn.

Sẵn có người bạn chuyên gia, Hùng kể câu chuyện này cho Hoàng để nhờ tư vấn thêm. Hoàng phân tích, “với vùng quê khá xa nơi đô thị và thiếu tiềm năng để chuyển đổi sang làm dịch vụ hay công nghiệp thì mức giá đất đó là quá đắt và khó có tiềm năng tăng giá”. Cũng như nhiều làng quê khác ở Việt Nam, dân số ở quê của Hùng ngày càng giảm do người dân đổ ra thành thị tìm việc, do đó nhu cầu nhà ở trong nhiều năm qua gần như không tăng. Với những thông tin đó, Hùng nhận ra tiềm năng kiếm tiền từ đầu tư bất động sản ở quê anh không còn hấp dẫn.

“Cơ hội đầu tư bất động sản TP.HCM hay các khu vực khác thì sao?” Hùng hỏi Hoàng. “Số liệu thống kê cho thấy, dân số TP.HCM hiện khoảng 9 triệu người và tăng trung bình 2,1%/năm. Tuy nhiên, tính cả những người tạm trú trên 6 tháng thì dân số TPHCM đang trên 13 triệu người và tốc độ tăng khoảng 2,5%/năm. Như vậy, nhu cầu nhà ở mới ở TP.HCM mỗi năm gần 100.000 căn, trong khi đó số lượng căn hộ, đất nền cung ứng mỗi năm chỉ khoảng 40.000 – 50.000 căn. Như vậy, nguồn cung về nhà đất ở TP.HCM vẫn thấp hơn cầu rất nhiều. Chắc chắn với tốc độ tăng dân số này thì tiềm năng phát triển thị trường nhà đất ở TP.HCM và các tỉnh lân cận còn rất lớn. Do đó giá nhà đất còn tăng trong tương lai”, Hoàng phân tích.

Tuy vậy, Hoàng cũng khuyên Hùng nên thận trọng khi mua nhà. Nếu mua nhà để ở với mức giá phù hợp và có nguồn thu nhập ổn định để chi trả thì nên mua. Nếu mua để đầu tư vào thời điểm hiện nay thì khá rủi ro bởi hiện tại kinh tế thế giới đang đối mặt với nhiều bất ổn mà trung tâm là cuộc chiến tranh thương mại Trung Quốc – Hoa Kỳ. Cuộc chiến tranh này có nguy cơ làm cho kinh tế toàn cầu tăng trưởng chậm lại, thậm chí suy thoái trong vài ba năm tới. Đối với Việt Nam, mặc dù đạt được tốc độ tăng trưởng khá cao nhưng những bất ổn vĩ mô vẫn đang hiện hữu như nợ xấu và lãi suất tăng. Hơn nữa mức tăng giá bất động sản ở nhiều khu vực thời gian qua một có một phần rất lớn từ yếu tố đầu cơ và sự lạc quan quá mức của nhiều người.

Là dân “ngoại đạo”, Hùng không thể “cảm” và “thấm” hết được những gì Hoàng nói, kể cả những thông tin mà anh đọc được trên báo chí. Dù vậy, anh thấy mình đã bỏ qua cơ hội “vàng” để kiếm tiền trên thị trường bất động sản vài năm qua, và giờ đây nếu sử dụng số tiền ít ỏi của mình để đầu tư nhằm mục đích kiếm lời có lẽ là hành động mạo hiểm. Tuy nhiên, anh cũng nhận ra tiềm năng thị trường bất động sản ở Việt Nam nói chung và ở TP.HCM nói riêng vẫn còn rất lớn. Đặc biệt, ở những khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng tốt thì giá bất động sản có thể tăng mạnh.

Điều quan trọng với anh lúc này là trau dồi kiến thức, thông tin về thị trường để nắm bắt cơ hội đầu tư hấp dẫn luôn hiện diện.

Trả lời

Thư điện tử của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Hotline